Yeni Borçlar Kanunu ve Ticari Kiralar ile Diğer Kiraların Farkı

Yeni Borçlar Kanunu ve Ticari Kiralar ile Diğer Kiraların Farkı

Bilindiği gibi 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu 1955 Tarihli Gayrimenkul kiraları hakkındaki kanunu yürürlükten kaldırmış,  1963 yılından beri  (Gayrimenkul kiraları hakkındaki kanunun bazı maddeleri bu tarihte Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir) kanunla düzenlenmemiş olan bazı konuları ise kanunla düzenlemiştir.

Kira Hukuku anlamında büyük yenilikleri içeren bu kanunun kiracıya ve hatta kiraya verene getirdiği tüm hak ve yükümlülükleri tek bir yazıda anlatmak mümkün olmadığından önemli hususlara birbirinden bağımsız olarak değinilmelidir.

Bu yasanın her kira ilişkisi için geçerli olduğu yaygın bir yanlış inanıştır. Daha doğrusu basınımızda kanunun anlatılışı öyle bir anlayışa yol açmıştır

Ancak 6353 Sayılı Kanun adıyla çıkartılmış bir torba kanun ile Ticari Kiralar daha doğrusu kiracısının “TACİR” sıfatını taşıdığı ve bu sıfatla kira sözleşmesini imzaladığı kiralar 2020 yılının Temmuz ayına kadar ayrı bir rejime tabi tutulmuştur.

“GEÇİCİ MADDE 2 – Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.1.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.”

Bu maddenin dikkatli bir şekilde incelenmesi gerekir. Çünkü özellikle kira sözleşmelerinde kiracı lehine olan neredeyse tüm yeni düzenlemeler bu maddede istisna olarak sayılmaktadır.

Özellikle kira bedeli ve ödeme yükümlülükleri, Dava açma şartlarının kiracı aleyhine sınırlandırılabilmesi, Kira ilişkisini devir hakkı, fesih ile ilgili çeşitli hükümler ve bağlantılı sözleşme ile ilgili hususlar sözleşmenin Ticari olması ile birlikte birden yürürlük dışı hale gelmektedir.

Bu husus yeni bir husus olmasına rağmen Yargıtay’ın verdiği kararda “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. MUACCELİYET KOŞULU GEÇERSİZDİR.” Denildikten sonra “Dosya içeriğinden kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nın 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmelidir.” Denilmiştir.

Bu yüzden gerek kiraya veren gerek kiracı olarak kiralanan yerin bir işyeri olması durumunda kiracının “Tacir” sıfatı ile mi yoksa kişisel olarak mı bu yeri kiraladığının dikkate alınması gerekir. Buna göre yeni Borçlar Kanununa göre bir sözleşme değil de ağır şartlar içerebilecek bir sözleşme imzalanmış olduğunda bu maddelerin geçerli olup olmadığının araştırılması gerekir.

Yeni bir sözleşme hazırlanırken de Matbu bir sözleşmenin eski tarihli düzenlemelere uygun ancak Yeni Borçlar Kanunumuz açısından sakıncalı hükümler içermesi durumunda Kiracının “Nasıl olsa bu hükümler geçersiz olacak, Ben imzalasam da bir zarar doğurmaz.” Diye düşünmesi eğer bu kiracı bir Tacir ise hükümlerin geçersizliği sonucunu doğurmayacaktır. Bunun da kiracılara; özellikle de ticari hayatını sürdürmek için bir işyeri kiralamaya çalışan kiracılara hatırlatılması gerektiğini düşünmekteyiz.

Yeni Borçlar Kanununa göre Kira Bedelinin belirlenmesine daha sonraki yazımızda değineceğiz.

Av. Özgür Ozan ERDOĞAN

Previous TOKİ'den Mersin Projesi Açıklaması
Sonraki Çanakkale Belediyesi'nden Proje Yarışması

Diğer Yazılar

Makaleler

Emlak sektöründe franchise almanın faydaları

İş kurma hayali ile araştırma yapanların karşısına çıkan ilk seçenektir Emlak sektörü.

Makaleler 0 Yorum

Kıyılardaki Yapılaşma Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Merhaba, yeni yazımda kıyılara yapılan otel, tatil köyü, kafe, restoran gibi tesislerin hukuki durumu ve kıyılar hakkında bilinmesi gereken bazı püf noktaları sizlerle paylaşacağım. 

Makaleler

Ankara Gayrimenkul sektörüne yabancı yatırımcı ilgisi

Ankara gayrimenkul sektörü son yıllarda hızlı bir ivme kaydetti.

Makaleler 0 Yorum

Salih Bezci:”Ankara’nın yurtdışında layıkıyla tanıtılmasını istiyoruz”

Dünyanın en büyük gayrimenkul fuarı MIPIM Fransa’nın Cannes şehrinde 10-13 Mart 2015 tarihinde düzenlenecek.

Makaleler 0 Yorum

Mustafa Ak: “Ankara’nın en kıymetli toprağı Keçiören olacak”

Keçiören Belediye Başkanı Sn. Mustafa Ak Yaşam Projeleri’ne önemli açıklamalarda bulundu.

Makaleler 0 Yorum

Konut Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar Ve Öncelikler

Eskiden konut alırken düşünülen tek şey olan “Nohut oda bakla sofa başımızı sokacağımız bir ev alalım” kalıbı artık tarih oluyor.

0 Yorum

Henüz Yorum Yok!

Siz bu yazıya ilk yorumu yapabilirsiniz!

Yorum Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.