Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel Dönüşüm Nedir?

A. 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un temel amacı;

Afet riski altındaki alanların dönüşümünü ve riskli yapıların yıkımını sağlayarak ülke genelinde güvenli ve yaşanılabilir alanlar oluşturmaktır.
Kanunun temelde getirdiği yeniliklere baktığımızda;
Kanunun temelinde CAN güvenliği olması nedeniyle riskli olduğu bilimsel verilere göre belirlenecek yapılar her ne olursa olsun mutlaka yıkılacaktır,
Kanun’un özü anlaşma usulüdür ve anlaşma yolu ile riskli yapısını yıktıranlara kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi destekler verilecektir.
Uygulamanın temelde vatandaşlarca yürütülmesi amaçlanmış, devletin yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi temel alınmıştır.
Üzerindeki riskli yapı yıkılan parsellerde maliklerin 2/3’ünün anlaşması halinde uygulama bu anlaşmaya göre yapılacak olup, bu durumda Bakanlık veya idare müdahil olmayacaktır.

B. RİSKLİ YAPI SÜRECİ:
riskli_yapi_tablo

I.AŞAMA: Yapılara Risk Tespiti Yaptırılması:
Binanın riskli yapı olup olmadığının tespiti için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığından yetki belgesi/lisans almış bir kurum/kuruluşa müracaat edilir.
DİKKAT: Binaya ait Riskli Yapı Tespiti yaptırma işlemleri dönüşü olmayan bir yola girmek gibidir.

YAPININ RİSKLİ OLDUĞU TESPİT EDİLDİKTEN SONRA yıkım zorunludur. Geriye dönülemez. Bu nedenle, Riskli Yapı tespiti yaptırmadan önce bina riskli çıkar ise ne şekilde değerlendirileceği hususunda malikler arasında anlaşma şartlarının belirlenmesi son derece önemlidir.

II. AŞAMA: Tespit Raporu ve Rapor  İşlemleri:
– Maliklerden herhangi birinin başvurusu üzerine Bakanlıktan yetki belgeli/lisanslı kurum/kuruluş, teknik rapor hazırlama sürecini başlatır.
-RAPOR sonucunda bina hakkında:
a- RİSKSİZ YAPI,
b- GÜÇLENDİRME İSTER YAPI,
c- RİSKL YAPI sonuçlarından biri çıkacaktır.
Bina Riskli Yapı ise binanız yıkılacak ve Kentsel Dönüşüm süreci devam edecek demektir.

III. AŞAMA: Rapor İnceleme ve Onay İşlemleri:
Raporu hazırlayan kurum/kuruluş, raporun bir örneğini en geç yedi gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderir.

IV. AŞAMA: Rapor İnceleme İşlemleri:
– Rapor, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce incelenir,  eğer raporda eksik, yanlış hususlar varsa veya Bakanlığın öngördüğü şartlara uygun değil ise, bu hususların düzeltilmesi/tamamlanması istenir. Rapor hazırlayana iade edilir.
– Rapor, uygun ise Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir.
– Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü yaptığı işlem konusunda Belediyeyi bilgilendirir.
– Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü yaptığı işlem konusunda Bakanlığa bilgi verir.

V. AŞAMA: Tapu Müdürlüğü İşlemleri:
– Tapu Müdürlüğü, tapu kütüğüne şerhi işler.
– Tapu Müdürlüğü bina maliklerine Riskli Yapı Tespit işlemi ile ilgili tebligat gönderir.
– Tebligatta; on beş gün içinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edilebileceği, tebligat tarihinden itibaren İdarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yıktırılması gerektiği belirtilir.
– Bina maliklerine gönderilen tebligat, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne de bildirilir.

VI. AŞAMA: İtiraz İşlemleri:
– Riskli raporla ilgili olarak, bina malikleri Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne on beş gün içinde bir dilekçe ile itiraz edebilirler.
– İtiraz halinde,  oluşturulacak yeni bir teknik heyet itirazı görüşür ve karara bağlar.
– Karar sonucu; itiraz edene, Riskli Yapı Raporunu veren kurum/kuruluşa, Belediye ve Bakanlığa bildirilir.
– Kararda itiraz olumlu  ise, Tapu Müdürlüğüne bildirilir. Bu durumda Tapu Müdürlüğünce kayıtlarda tekrar itiraz karar sonucuna göre işlem yapılır.
– Kararda itiraz kabul edilmemiş ise sürece devam edilir.

VII. AŞAMA: Tahliye ve Yıkım İşlemleri:
– İtiraz sonucuna göre kesinleşen riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir. Bu konuda Belediyeye yazı yazılır.
– Riskli Yapı, bina sahiplerince verilen altmış günlük süre içinde yıkılıp yıktırılmadığı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından kontrol edilir.
– Yapılan kontrolde bina yıkılmamışsa, yapının otuz gün içinde idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günlük ek süre verilerek bina maliklerine tekrar tebligat yapılır.
– Ek süre sonunda yapılan kontrolde eğer yıkım işlemi yapılmamışsa, kamu gücü ile insandan ve eşyadan tahliye işlemleri, yıkım işleri tamamlanır. Burada yapılacak masraflar Kentsel Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanır.
– Tüm bunlara rağmen yıkma işlemi yapılamazsa, Bakanlıkça yıkma işlemleri tamamlanır. Bu durumda yapılan tüm masraflar, İlgili Tapu Müdürlüğüne bildirilir ve bina malikleri müteselsil sorumlu olarak tapu kaydına ipotek işlemleri yapılır.
– Tapu Müdürlüğü ipotek işlemleri konusunda, bina maliklerine, İdare ve Bakanlığa bilgi verir.
– Yıkım işlemi sonucunda kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusu, sahiplerin arsa payları dikkate alınarak arsa tapusu haline geçer. İşlemler Belediyece resen yapılır.

VII. AŞAMA: Yıkım Sonrası Anlaşma ve Açık Artırma:
– Kanun kapsamında uygulamaların yapılması konusunda öncelik maliklerdedir.
– Arsa durumuna dönüşen parsel üzerinde ne yapılacağına kararı malikler verir. İdare maliklerden 30 gün içinde anlaşmaları ve en az 2/3 oranında alınacak kararı ister.
– Kat malikleri kurulu noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile toplantıya çağrılır.
– Eğer malikler aralarında anlaşma var ise İnşaat için hazırlıklara başlanabilir.
.- Eğer malikler arasında en az 2/3 oranında anlaşma mümkün olursa, alınan karar toplantıya iştirak etmeyenler veya karara katılmayanlara noter vasıtasıyla tebligat yapılır.
Tebligatta on beş gün içinde kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satılacağı, eğer alan çıkmazsa bu payların Bakanlıkça ödenmek üzere tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir.
– Paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır. Malik ile yapılan anlaşmanın şartlarının tapu kütüğünde belirtilmesi de dahil tapu tesciline ilişkin işlemler Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce gerçekleştirilir.
– Satış ve tahsis işlemleri tamamlanınca uygulama süreci başlatılır

C- Yapılacak Yardımlar ve Muafiyetler
I-Kira yardımı ve diğer yardımlar
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir.

Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli  yapılarda 18 ay ve Kanun kapsamında anlaşma yolu ile kamulaştırılan yapılarda 5 aydır.

Aylık kira bedeli, her yıl Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyatları Endeksi yıllık değişim oranında güncellenir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamındaki bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir. İnşaat halinde olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılabilir. Yapılacak kira yardımının beş aylık miktarı, taşınma masrafları da dikkate alınarak defaten ödenebilir. Bu durumda, yardım süresi defaten ödemenin yapıldığı aydan itibaren hesap edilir.

Birinci fıkrada belirtilen yapılarda; kiracı olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere, birinci fıkraya göre belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, sınırlı aynî hak sahibi olarak ikamet edenlere veya işyeri işletenlere ise beş katı kadar defaten kira yardımı yapılabilir.

Kira yardımı başvuruları; tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde, Bakanlıkça belirlenecek bilgi ve belgelere istinaden riskli alan veya rezerv yapı alanlarında ilgili kuruma, riskli alan dışındaki riskli yapılarda ise Müdürlüğe yapılır.
Kira yardımları;
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda talebin Müdürlükçe uygun görülmesi ve onaylanmak üzere Bakanlığa gönderilmesi üzerine, doğrudan riskli yapı maliklerinin hesap numaralarına veya ilgililerine ödenmek üzere İdarenin hesabına, yapılır.

Kanun kapsamında kredi kullanacak gerçek veya tüzel kişilerin bankalardan kullanacağı kredilere; Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakanın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca belirlenen oranlarda Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından karşılanmak  üzere faiz desteği verilebilir. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde kredi almak üzere Bakanlıkla protokol imzalamış bankalara başvurulmuş olması gerekir.
Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı ve hem de faiz desteği yapılamaz. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
İdare veya TOKİ, Kanun kapsamında yaptıkları uygulamalarda kendi bütçelerinden kira yardımı yapabilir.

Av.Kudret Çöçü

Yayınlanan röportaj, makale, özel haber ve fotoğrafın tüm hakları www.yasamprojeleri.com’a aittir. Ancak alıntılanan röportaj, makale, özel haber ve fotoğraf, www.yasamprojeleri.com linki verilerek kullanılabilir.

Previous Bitez Yalıları, 2017 yaz sonuna kadar teslim edilecek
Sonraki Etimesgut Ayyıldız Mahallesi 45970 ada 1 parsel imar planı değişikliği

Diğer Yazılar

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

AVM’ler İçin Yeni Düzenleme

Geçen hafta çıkarılan tüketici haklarına yönelik yasadan sonra şimdi de perakende yasasını yeniden düzenleyen tasarı hazırlanıyor.

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

Kat irtifak tapulu daire alınır mı?

Kat mülkiyeti tapusuna sahip ev almak demek, yasal izinleri alınmış ev almak demektir.

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

Mesleki Yeterlilik Belgesi olmayanlar için son gün 26 Mayıs 2016

İnşaat, otomotiv, enerji ve metal sektörleri bünyesindeki 40 meslek dalında “Mesleki Yeterlilik Belgesi” olmayanlar, 26 Mayıs 2016 tarihinden itibaren çalıştırılamayacak.

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

Ödenen 5 yıllık emlak vergisini geri alabilirsiniz

200 metrekareyi geçmeyen tek meskene sahip olan, ev hanımı, gazi, işsiz, dul, yetim ve emekliler emlak vergisinden muaf. 2015 emlak vergisi ikinci taksit ödemeleri kasım ayı sonunda bitiyor.

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

Yeni İmar Yönetmeliği Neler Değiştirecek?

EVA Gayrimenkul lisanslı değerleme uzmanlarından Deniz Şahinkaya, Yeni İmar Yönetmeliğinin getirdiği yenilikleri mercek altına alıyor.

Mevzuat Haberleri 0 Yorum

Kentsel dönüşümü uçuracak 7 yeni düzenleme

2012 yılında yürürlüğe giren Kentsel Dönüşüm Kanunu (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun) yürürlüğe girdiği tarihten itibaren birçok kez değişti, birçok maddesi de iptal edildi.

0 Yorum

Henüz Yorum Yok!

Siz bu yazıya ilk yorumu yapabilirsiniz!

Yorum Yazın

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.